鄭州律師

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

2、土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

3、房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

二、二手房交易得多長時(shí)間　　

二手房交易所需時(shí)間，全款購買和貸款購買需要的時(shí)間不一樣，各地有差異，大致具體情況如下：

1、全款購買，約7天

（1）看房，買賣雙方達(dá)成協(xié)議、支付購房定金：1天。

（2）房屋過戶，支付首付款：1天。

（3）交稅、領(lǐng)取新房產(chǎn)證：4個(gè)工作日。

（4）物業(yè)交割、支付尾款：1天。

2、貸款購買，約20個(gè)工作日

（1）看房，買賣雙方達(dá)成協(xié)議、支付購房定金：1天。

（2）提交貸款申請、簽署貸款合同：1個(gè)工作日。

（3）物業(yè)評估，第三方擔(dān)保：1-2個(gè)工作日。

（4）銀行審批：5個(gè)工作日。

（5）房屋過戶，支付首付款：1個(gè)工作日。

（6）交稅、領(lǐng)取新房產(chǎn)證：4個(gè)工作日。

（7）銀行領(lǐng)取貸款合同、房屋抵押登記：3個(gè)工作日。

（8）銀行放款給賣方、物業(yè)交割、支付尾款：3-5個(gè)工作日。
三、二手房交易稅費(fèi)計(jì)算　　

（1）契稅；90平方米以下首次購房的按1％繳納；90—140平方米按房價(jià)1.5％繳納；140平方米以上按房價(jià)3％繳納買方承擔(dān)（二套房按3％收?。?；

（2）營業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價(jià)5.8％繳納。賣方承擔(dān)；

（3）土地增值稅；房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價(jià)1％預(yù)繳納，按照超率累進(jìn)稅率計(jì)算，多退少補(bǔ)。賣方承擔(dān)；

（4）所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價(jià)1％或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20％繳納。（房屋原值一般按上道契稅完稅額計(jì)算）賣方承擔(dān)；

（5）房屋交易手續(xù)費(fèi)：按房屋建筑面積6元／平方米交納雙方承擔(dān)；

（6）房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80元。買方承擔(dān)；

（7）房屋評估費(fèi)：按評估額0.5％。

以上就是河南錦盾-鄭州律師事務(wù)所的專業(yè)律師為大家整理介紹的關(guān)于“二手房買賣注意事項(xiàng)有哪些”等相關(guān)法律知識。綜上所述，二手房買賣要注意幾個(gè)問題，一個(gè)是房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰，土地情況是否清晰，房屋手續(xù)是否齊全，簽訂合同的時(shí)候也要仔細(xì)。如果您還有其他的法律問題，我們會有專業(yè)的律師為您提供幫助。咨詢熱線：199 3780 4111