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土地所有權包括所有權、利益所有權和擔保所有權三種，但土地所有權不能交易，只有土地使用權可以交易，土地使用權人可以設置地役權，哪些土地可以設置地役權?錦盾鄭州律師解析：

一、哪些土地可以設置地役權?

民法規(guī)定，合法取得土地使用權和財產權的權利人，可以依法設立地役權，并應當訂立書面合同。

《我國民法典》

第372條地役權人有權根據合同約定，利用他人的財產，提高自身的財產利益。

定金所謂他人房產為供貨地，自己房產為需貨地。

第373條【地役權合同】設立地役權，當事人應當書面簽訂地役權合同。

地役權合同一般包括以下條款

(一)當事人的姓名、姓名和地址;

(二)服務地和服務地的位置;

(三)利用目的和方法;

(四)地役權期限;

(五)費用及其支付方式;

(六)解決爭議的方法。

第374條地役權與登記地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求注冊的，可以向注冊機關申請地役權注冊的未注冊，不得與善意的第三者對抗。

二、地役權的獲得方法是什么?

1.按合同約定。地役權主要涉及兩處房產權利之間的關系，需要經過雙方協(xié)商承諾。地役權自地役權合同生效時設立，無需登記。但是，注冊具有對抗效力，也就是說，沒有注冊就不能對抗善意的第三者。

2、地役權有期限。雙方在合同中約定的地役權期限，不得超過必要地和服務地的土地承包經營權、建筑用地使用權等使用權的剩馀期限。

3、設立地役權需要受益物權人的同意。在土地上設置土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等使用權的，未經使用權的人同意，使用權的人和使用權的人不能設置使用權。

4、利用物權轉讓時，受讓人可同時獲得地役權。需要角色和角色的使用權轉讓或部分轉讓時，如果轉讓部分與地角權有關，受讓人可以同時享受地角權，在地角權合同的有效期內不需要另行簽訂合同。同時，服務地轉讓時，地服務權合同對受讓人也有約束力。

哪些土地可以設置地役權?地役權由土地權利人設立，所有土地可依法設立地役權，設立地役權時，應簽訂地役權合同，明確雙方的權利和義務。