鄭州律師

近期有傳言說開發(fā)商在此之后無權(quán)出售車位，這是真的傳言嗎?以下整理了一些關(guān)于開發(fā)商無權(quán)出售車位的知識，希望對您有所幫助。

開發(fā)商無權(quán)出售車位是真的嗎?

想了解開發(fā)商出售出租車位的權(quán)利，就得看車位的權(quán)屬是否屬于開發(fā)商，想了解車位的權(quán)屬，就得先明確車位的法律性質(zhì)。

《民法典》于2021年1月1日起施行，《物權(quán)法》及相關(guān)解釋的有效期間為2020年12年31月31日，屆時與《民法典》相抵觸的條款失效，由新的司法解釋取代。

停車場地的性質(zhì)

根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，車位分為專有和共有兩類，根據(jù)《人民防空法》的有關(guān)規(guī)定，人防工程改造車位屬于專用車位，這種車位所有權(quán)與使用權(quán)是分開的，平時使用屬于投資商。

根據(jù)物權(quán)法第七十四條之規(guī)定：

“在建筑區(qū)劃中，計劃停車場、車庫，首先必須滿足業(yè)主的需要。

計劃用于停車的停車場、車庫在建筑區(qū)劃內(nèi)的歸屬，雙方以銷售、贈與、租賃等方式約定。

占道路或其他場地供車輛停放之車位，屬業(yè)主共有。」

該條第二、三款分別規(guī)定了專用車位和共有車位。

規(guī)劃車位為一種專有權(quán)車位。

雖然該條款沒有明確專有停車位的所有權(quán)，但根據(jù)《物權(quán)法》第142條《建筑用地使用權(quán)人建造的建筑物、建筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建筑用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)的除外》的規(guī)定，專有停車位的所有權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有。發(fā)展商可出售、出租或贈送專有車位。

占用共有道路或其它場地的，屬于共有車位。

根據(jù)第三款，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，占用規(guī)劃停車位以外的公路或其他場所的，屬于公共停車位。所有人共同擁有的車位當(dāng)然不能再賣、租、贈給所有人。

判定車位是專有還是共有，要看車位是在規(guī)劃范圍內(nèi)還是在規(guī)劃范圍外。查看是否屬于規(guī)劃內(nèi)外，只能根據(jù)規(guī)劃文件，規(guī)劃文件主要是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附圖，附圖上所標明的車位即為規(guī)劃內(nèi)車位。

人防車位的所有權(quán)歸國家，平時使用的權(quán)利歸投資者。

根據(jù)物權(quán)法第五十二條的規(guī)定，國防設(shè)施的所有權(quán)屬于國家，人防工程因其國防設(shè)施的性質(zhì)而享有所有權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定，“國家鼓勵和支持企業(yè)、事業(yè)單位、社會團體和個人以各種方式投資人防工程，進行管理，正常使用，并將利潤返還投資者”，實行收益分配制度。

所以人防工程改造后的車位屬于所有權(quán)與使用權(quán)相分離的特殊類型車位，但既然有使用權(quán)，就可以出租，但不能出售。投資人是開發(fā)商還是業(yè)主?筆者認為，人防工程的直接投資者屬于開發(fā)者，人防工程不僅屬于住宅區(qū)的公共輔助工程，也不屬于所有者的共同所有，不能隨著所有者購買住宅轉(zhuǎn)移投資者的身份。

發(fā)展商是否有權(quán)出售、出租車位?

開發(fā)商無權(quán)出售車位是真的嗎？經(jīng)過上述分析，汽車座位分為專用汽車座位、業(yè)主共用汽車座位、人防工程改造汽車座位，專用汽車座位開發(fā)人員可以出售、出租，但業(yè)主共用汽車座位開發(fā)人員不能出售、出租，改造的人防工程汽車座位開發(fā)人員可以出租。